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controversias o conflictos

viernes, 2 de septiembre de 2011

¿El adquiriente de inmueble arrendado está obligado a respetar el previo contrato de arrendamiento suscrito entre el primigenio propietario y el arrendatario? ¿El adquiriente se subroga en los derechos del primigenio propietario y la sola transmisión de propiedad deja sin efecto el arrendamiento?

Comenzaremos por analizar el siguiente caso: A celebra un contrato de compraventa con B respecto de un inmueble, el mismo que se encuentra arrendado a C. A (propietario originario) ha celebrado con C un contrato de arrendamiento con una duración de dos años, al momento de producirse la transferencia de la propiedad de A hacia B aún faltan por cumplir 8 meses del arrendamiento celebrado entre A y C.
¿Qué tópicos podemos encontrar acá?
En un artículo pasado ya analicé los puntos pertinentes tanto sobre un contrato de arrendamiento como de un contrato de compraventa, así que ahora iré directo a analizar los artículos pertinentes al caso planteado.
El artículo 1708 del Código Civil especifica lo siguiente: “En caso de enajenación del bien arrendado se procederá del siguiente modo:
1.   Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquiriente deberá respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisición en todos los derechos y obligaciones del arrendador.
2.     Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquiriente puede darlo por concluido.
Excepcionalmente, el adquiriente está obligado a respetar el arrendamiento, si asumió dicha obligación.
3.    Tratándose de bienes muebles, el adquiriente no está obligado a respetar el contrato si recibió su posesión de buena fe.”
Respecto del primer inciso no hay mucho que comentar puesto que en base al principio de publicidad del que goza los instrumentos inscritos en los Registros Públicos, toda inscripción registral es de conocimiento público y por ende si el adquiriente del predio arrendado decidió comprarlo debió de haber tomado la precaución de que este contrato debía ser respetado.
Pero nuestro tema viene más enlazado con el primer párrafo del inciso segundo del artículo 1708 del Código Civil. Para analizar ello voy a referirme a una interesante obra la cual encontré por cuestiones del destino en la biblioteca, se trata de la Obra titulada “La Venta de la cosa arrendada” de la profesora universitaria de la Universidad Autónoma de Madrid Pilar Benavente Moreda, la cual comenta lo referente a la legislación española, pero que en base a sus sólidos argumentos trataré de encuadrarla en nuestra legislación.
Primero analizaremos dos principios inspiradores de dos teorías sobre nuestro tema: “Emptio tollit locatum” y “Emptio non tollit locatum” – Venta quita renta y Venta no quita renta.
1.       Venta quita renta: el adquiriente de un bien arrendado no viene obligado a soportar el citado arrendamiento por el carácter personal del arrendamiento, por ello el conductor carece de “ius in re” sobre la cosa arrendada, de la cual aparece como simple detentador; en principio en nada queda vinculado quien adquiere, respecto de las obligaciones de índole personal asumidas por el transmitente.
Mucius Scaviola, jurisconsulto romano, refuerza en su comentario al art. 1571 del C.C. español “venta quita renta” argumentando que entre el derecho del arrendatario a permanecer en el arrendamiento, el del propietario a disponer libremente de su propiedad y el del nuevo dueño a utilizar el predio en aquella forma que juzgue más conveniente a sus intereses… la jerarquía de esos mismos derechos otorga la primacía y preferencia a los de dominio sobre el mero uso y disfrute.
Sin embargo, García Goyena, defensor del principio “emptio non tollit locatum” pregunta ¿pero no es un principio de equidad y de jurisprudencia universal que nadie puede transmitir a otro más derecho del que el mismo tiene? El arrendador que por escritura pública, o de fecha legalmente cierta se ha desistido por un tiempo convenido del uso y goce de su cosa, que ha prometido asegurar este uso o goce al arrendatario, y cuya obligación principal consiste efectivamente en hacérsela gozar ¿puede acaso vender o legar a un tercero la propiedad libre de esa obligación?
La justificación de tal derecho del adquiriente frente al arrendatario se deduce del carácter personal del arrendamiento, careciendo el conductor de un auténtico “ius in re” (“derecho sobre la cosa”) sobre la cosa arrendada, respecto de la cual aparece como simple detentador, por lo que en principio en nada queda vinculado quien adquiere, respecto de las obligaciones de índole personal asumidas por el transmitente.
Excepciones a la regla:
1.       El pacto en contrario: Fue habitual introducir en los contratos un pacto de respeto del arrendamiento.
2.       Casos en los que al arrendar se hubiese constituido hipoteca sobre los bienes del arrendatario en garantía de la observancia del contrato.
3.       Regla general: a) inoponibilidad del arrendamiento al adquiriente
            b) Pacto de respeto, arrendamiento “ius ad rem” (“derecho a la cosa”)
            c) larga duración del arriendo (adquiere la calidad de “ius in re”)
Entonces tenemos como regla general la “Facultad resolutoria del arrendamiento por el adquiriente”.
El adquiriente del bien arrendado no viene obligado a respetar el arrendamiento vigente en el momento de producirse la transmisión, pudiendo dar por resuelto el mismo.
Pero a esta postura surge la interrogante de ¿se trata de una extinción automática, ipso iure, o requiere en su caso una declaración del comprador?
1.       La escogida autora  Pilar Benavente Moreda analiza el artículo 1571 del Código Civil Español “el comprador tiene derecho a que termine el arriendo existente al verificarse la venta” y el inciso segundo del artículo 1708 de nuestro código civil peruano especifica que “Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquiriente puede darlo por concluido”. Esta comparación nos lleva a la conclusión de que esta norma no es una norma imperativa que determina la extinción del arriendo automáticamente, sino de una facultad conferida al adquiriente, o en su caso, por aceptar la situación arrendaticia asumiendo el papel de nuevo arrendador.
Respecto a esta afirmación existe la duda de si la opción del adquiriente en uno u otro sentido está sometida a algún plazo específico y en todo caso si viene obligado a notificar al arrendatario su decisión.
Ni en el caso español ni en el peruano el arrendador transmitente, ni el adquiriente están obligados a notificar en plazo alguno ni la transmisión del bien arrendado, ni la decisión de resolver.
No obstante, pese a la ausencia de la exigencia de notificación, el adquiriente de alguna forma ha de denotar la tácita aceptación del arrendamiento, sobre todo dado el carácter periódico o de tracto sucesorio que el arrendamiento implica en cuanto al cumplimiento de las obligaciones de las partes.
La transmisión al tercero no basta para operar la extinción del arrendamiento, porque si el adquiriente no ejercita la facultad que le confiere, el arrendatario continúa en la relación, pero no con el primitivo arrendador, con quien pierde toda vinculación desde el momento en que este pierde la posesión de la cosa, sino con el adquiriente que, con su tolerancia se subroga en el lugar del derechohabiente.
Por otro lado, la ausencia de notificación al arrendatario determinará la liberación de este (si desconocía la cesión), en cuanto al cumplimiento de las obligaciones derivadas de su contrato, mientras continúe realizando las prestaciones al primitivo arrendador, sin consentimiento ni asentimiento del arrendatario, este se libera cumpliendo con quien originariamente estaba vinculado.
El derecho a la extinción del arrendamiento conferido al adquiriente aparece así como una causa del desahucio del arrendatario.
La excepción a la regla general: Oponibilidad del arrendamiento – Supuesto de oponibilidad absoluta
1.       El Pacto en contrario: Pacto entre adquiriente y el arrendador transmitente, no al que pueda existir entre arrendador y arrendatario estipulado en el contrato de arrendamiento.
Hay que tener en cuenta, que tal tipo de pacto o estipulación constituye una excepción frente a la regla general conforme a la cual los contratos son “res inter alios acta” (“cosa realizada entre otros”).
Esto en nuestra legislación se desprende del segundo párrafo del inciso segundo del artículo 1708 “excepcionalmente, el adquiriente está obligado a respetar el arrendamiento, si asumió dicha obligación”.
Diez Picazo lo considera como uno de los supuestos de estipulación a favor de terceros (Diez Picazo, Fundamentos de Derecho Civil I).
Ciertamente puede entenderse que tal pacto a quién beneficia realmente es al arrendador transmitente, puesto que como consecuencia del mismo, este quedará liberado de la obligación de indemnizar los daños y perjuicios al arrendatario.
Según D’ors del texto romano no podía deducirse una estipulación a favor de tercero, porque puede interpretarse en el sentido de que la acción se establece únicamente a favor del vendedor (Derecho Privado Romano N° 533)
Scaveola dice que el pacto de respeto al arrendamiento previo se trataría de una modalidad de estipulación cuya razón encuentra su origen en el mantenimiento de un contrato previo (el de arrendamiento) que se trata de respetar, por lo que en tal caso ni sería necesaria la aceptación del arrendatario, no la notificación al obligado. Pese a tratarse de pacto a favor de tercero en el momento en el que el comprador da su conformidad, adquiere todos los caracteres de una subrogación del acreedor, permaneciendo intactas las obligaciones y derechos del arrendatario.
En conclusión en este punto la inscripción determina la oponibilidad “erga omnes” de los inscritos, lógica consecuencia del principio de publicidad registral, quedando afectado por la misma cualquier adquiriente posterior de la finca arrendada, sin poder hacer uso de la facultad resolutoria que ex lege le confiere el artículo 1708.
La transcendencia de esta excepción al principio de inoponibilidad del arrendamiento, en orden a la valoración del derecho arrendaticio como derecho personal o real. Fundamentalmente porque el derecho romano se ha tratado de justificar el principio “emptio tollit locatum”, o el contrario “emptio non tollit locatum” en el carácter personal (e inoponible erga omnes) del derecho de arrendamiento, o en su configuración real (por tanto oponible erga omnes, lo que justificaría la oponibilidad al adquiriente del bien arrendado) respectivamente.
¿Quiere ello decir que los arrendamientos inscritos tienen tal carácter o que en su caso, la inscripción transforma la naturaleza de los citados arrendamientos?
Se puede observar la existencia de una doble tendencia en cuanto a la valoración del arrendamiento como derecho real o personal:
a)      La de quienes han venido considerando como derecho real al arrendamiento inscrito
b)      La de quienes entienden que el arrendamiento es un derecho personal o de crédito. En tal caso, ni la inscripción del mismo, ni su sometimiento a leyes personales, desvirtúa tal carácter, aunque en determinados casos los derechos del arrendador lleguen a tomar cierta apariencia de reales.
Scaveola dice al respecto: “La inscripción por sí sola carece de potencialidad jurídica suficiente para mudar la naturaleza esencial de los contratos, pero cumple oficios de transformador. Las corrientes a altas tensiones del derecho personal de arrendamiento se convierten, sin cambiar de naturaleza… en corrientes de baja tensión para que a su amparo puedan los terceros estipular por seguridad…”
Efectos de la Venta para el arrendatario:
La consecuencia fundamental de la oponibilidad del arrendamiento al adquiriente es para el arrendatario la subsistencia del contrato de arrendamiento, en las mismas condiciones pactadas con el primitivo arrendador, si bien asumiendo tal relación con el adquiriente subrogado. No obstante, aunque la relación subsista, el hecho de que la persona del arrendador cambio, puede tener trascendencia para el arrendatario puesto que el arrendamiento es una relación bilateral, en que el arrendador es al mismo tiempo acreedor y deudor, y la sucesión del mismo como consecuencia de la transmisión, se produce no solo en su calidad de acreedor sino también en la de deudor, como pone de manifiesto el hecho de que el adquiriente asuma no sólo los derechos, sino también las obligaciones del transmitente.
Existe, se ha señalado anteriormente, una subrogación ex lege de la posición del arrendador (acreedor), para lo que no se exige legalmente notificación al arrendatario (deudor), aunque sin embargo ha de ser conocida por el mismo para que surta efectos frente a él. Pero por lo indicado anteriormente, también se produce una subrogación en la calidad de deudor que el arrendador ostenta frente al arrendatario y, tal cambio de deudor en toda relación obligatoria requiere el consentimiento del acreedor.
Por lo que sería lógico admitir la posibilidad de que si el arrendatario no consiente tal subrogación, puede resolver por tal motivo el contrato de arrendamiento.
Mucius Scaveola opinaba que pese a no parecerle justo, dado que el cambio de arrendatario supone una subrogación en la posición del mismo, había de aceptar el cambio.
 ¿Qué cosa es la subrogación?
El derecho de obligaciones está constituido por la relación de contenido patrimonial entre dos partes, entiendo como objeto del derecho las prestaciones ajenas en cuanto puedan proporcionar una cierta utilidad al acreedor, como es sabido el derecho obligacional puede consistir en dar, hacer o no hacer.
En nuestro código civil, se regula en su libro V las obligaciones entendidas como el vínculo jurídico entre dos o más personas determinadas, en virtud del cual, una o varias de ellas (deudor o deudores) quedan sujetas respecto a otra u otras (acreedor o acreedores) a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Dentro de dicho libro se encuentran reguladas las instituciones de la cesión de derechos y del pago con subrogación, la primera considerada como un modo de transmisión de las obligaciones y la segunda como una modalidad de pago, que lejos de producir la extinción de la obligación se efectúa una sustitución del acreedor por un tercero, lo cual genera que las operadores del derecho comúnmente tiendan a confundir ambas instituciones.
Fernando Vidal Ramirez manifiesta que el pago con subrogación es una modalidad del pago como modo de extinción de las obligaciones, que se configuran cuando una persona distinta del deudor (subrogante) le realiza el pago a su acreedor (subrogado) sustituyéndolo en todos sus derechos ante el que deja de ser deudor.
1° tiempo                          A                                    D (Deudor)
                                   (Subrogado)                
                                                                                   C            
 3ero (Subrogante) que efectúa el pago


2° tiempo                           C                                     D                    sustitución en los derechos y  
                                                                                                        obligaciones
  
La obligación primitiva se extingue respecto del subrogado, pero subsiste para el deudor respecto del subrogante, quien ha adquirido el derecho a exigir su cumplimiento.
Raúl Ferrero Costa (Curso de Derecho de las Obligaciones Grijley Lima 2000) argumenta que la subrogación no es sino el acto de sustitución, así lo indica el término latino subrogatio, lo cual es semejante a la cesión de crédito; pero “la subrogación es un efecto o consecuencia del pago (de allí que se hable de pago con subrogación) realizada o facilitada por un tercero”.
Para configurar le instituto, tendrán intervención tres sujetos: acreedor, deudor y un tercero. La obligación vincula jurídicamente al acreedor y al deudor, ellos hacen nacer la relación mediante el proceso de concertación obligacional, posteriormente llegada la fase de ejecución, aparece en escena el tercero, quien paga al acreedor extinguiendo la obligación para el acreedor y liberando al deudor respecto de este, pero al mismo tiempo el tercero reemplaza en el status legal al primitivo acreedor, convirtiéndose casi en nuevo acreedor y liberando al deudor respecto de este.
Para Felipe Osterling y Mario Castillo Freyre en Tratado de las Obligaciones Tomo III PUCP 1996 y 1997 “el pago con subrogación es una institución que difiere del pago ordinario en que, en lugar de extinguir la deuda, no hace más que cambiar la persona del acreedor”. El deudor se libera, sin duda, respecto a su acreedor, pero se convierte en deudor del que ha pagado la deuda para él.
A modo de conclusión:
Tenemos que nuestro código civil al igual que el español se adhiere al principio de “Emptio tollit locatum o venta quita renta”, sin embargo la sola transmisión de la propiedad no deja sin efecto de manera automática el contrato de arrendamiento preexistente a la compraventa del bien inmueble arrendado. Es facultad del adquiriente el dejar sin efecto el contrato de arrendamiento, siempre y cuando dicho contrato no haya estado inscrito ante los Registros Públicos, de modo contrario el arrendatario podrá demandar los daños y perjuicios contra el primigenio arrendador.
Si bien es cierto es un principio universal que nadie puede transferir mas derechos de los que tiene,  aunque no ha sido totalmente profundizado el principio de “emptio non tollit locatum o venta no quita renta” a groso modo puedo señalar que este principio solo se quedo en los anteproyectos de leyes del código civil español vigente y del cual muchos de sus artículos han sido copiados para nuestro código civil peruano.
Además es importante que el adquiriente, ya que se ha subrogado en los derechos del acreedor primigenio (arrendador) deba de cursar aviso al arrendatario a fin de que los pagos de la merced conductiva sean efectuados de la manera adecuada, de lo contrario el arrendatario al no estar enterado del nuevo cambio podría seguir pagando al antiguo arrendador y dicho pago sería efectivo, por cuanto el arrendatario no habría actuado de mala fe. Es discutible que el arrendatario tenga la facultad de demandar la resolución del contrato ante el hecho que el nuevo arrendador no le curse carta informándole de la nueva situación jurídica de la relación obligacional, al no haber estipulación expresa en nuestro código que obligue al adquiriente a dar aviso al arrendatario.
Si el adquiriente no avisa al arrendatario que tiene el deseo de resolver el contrato, tácitamente existe una aceptación del arrendamiento.
Muchas gracias, espero este artículo les sirva de ayuda para el ejercicio de la profesión.

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