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viernes, 12 de agosto de 2011

¿Contrato de Arrendamiento o Arrendamiento-Venta? y la Interpretación del Acto Jurídico como solución al Desalojo por Incumplimiento de Contrato en el Uso del predio permitido al arrendatario


Por Geraldo Gutierrez Ricse

Ponemos de ejemplo un Contrato cuyo título dice “Contrato de Arrendamiento”, el cual tiene una duración determinada de dos años, donde se han pactado 12 meses de pago de merced conductiva y con una clausula que especifica que al cabo de esos 12 meses y previo requisito de que el arrendatario haya cumplido con el pago puntual de todas las mensualidades, el arrendador transferirá la propiedad al arrendatario. Sin embargo una clausula en dicho contrato establecía que el arrendatario únicamente podía utilizar el predio para uso exclusivo de oficina.
El arrendador en el sexto mes descubre que el arrendatario utilizaba dicho predio además para uso de habitación (se quedaba a dormir todas las noches); aconsejado decide resolver el contrato por incumplimiento del mismo, argumentando que se había incumplido la clausula de uso especifico del inmueble, solicitando al arrendatario que desaloje el predio.
Por su lado, el arrendatario se asesora y es informado que el Contrato que suscribió incluía un pacto conocido como “Arrendamiento con Reserva de Propiedad”; por tanto entiende que la finalidad de ese contrato no era un simple uso o alquiler a cambio de una merced conductiva, sino que además al cabo de los 12 meses acordados él debería convertirse en propietario de aquel predio; por tanto tenía derecho a destinar sin problema el uso del predio también para pernoctar en las noches.
El aún propietario ha solicitado una conciliación por desalojo por incumplimiento de contrato la cual no tuvo frutos satisfactorios para ambas partes; luego decide plantear la demanda de desalojo por el mismo motivo. ¿Que sería lo correcto?; ¿que se ordene el desalojo? y si fuese ese el resultado ¿los pagos de esos 6 meses deberían considerarse pagos de simple arrendamiento? o ¿deberían ser tomadas como cuotas de pago por la adquisición de la propiedad de aquella oficina?
La Compra Venta es un contrato principal el cual no depende de otro contrato, sin embargo este si puede tener contratos accesorios a él, como la Compra Venta a plazos. De más está decir que este es un Contrato Obligacional, oneroso porque su característica principal es transferir la propiedad de un bien a cambio de un precio determinado (lo contrario sería un Contrato de Donación), conmutativo porque hay hechos conocidos para las partes y consensual porque se perfecciona por el sólo acuerdo de las partes (no estando sujeto a ninguna formalidad), sin embargo para adquirir la “propiedad absoluta” será necesaria la inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble.
Cuando se celebra un Contrato de Arrendamiento como el mencionado en nuestro ejemplo, en el que se estipula que al cabo de un tiempo determinado (siempre y cuando el arrendatario pague todas las mensualidades convenidas) se producirá la transmisión de la propiedad, entonces estaremos ante un Contrato que la doctrina llama como Arrendamiento-Venta (algunos lo llaman Arrendamiento con Opción de Compra lo que creo equivocado) o lo que nuestro código llama Contrato de Compra-Venta con Reserva de Propiedad, una compra-venta a plazos con transmisión de propiedad hasta la cancelación total del precio, donde en realidad las denominadas “rentas” son cuotas del precio, porque la finalidad económica que se persigue es la transmisión de la propiedad y no el uso.
El artículo 1585 del Código Civil peruano habla de que “las disposiciones de los artículos 1583 y 1584 son aplicables a los contratos de arrendamiento en los que se convenga que, al final de los mismos, la propiedad del bien será adquirida por el arrendatario por efecto del pago de la merced conductiva pactada”. El artículo 1583 establece que “en la compra-venta puede pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él, aunque el bien haya sido entregado al comprador, quien asume el riesgo de su pérdida o deterioro desde el momento de la entrega. El comprador adquiere automáticamente el derecho a la propiedad del bien con el pago del importe del precio convenido”; por su parte el artículo 1584 reza “La reserva de la propiedad es oponible a los acreedores del comprador sólo si consta por escrito que tenga fecha cierta anterior al embargo. Si se trata de bienes inscritos, la reserva de la propiedad es oponible a terceros siempre que el pacto haya sido previamente registrado”.
Como bien se dijo antes, no se podría dar el nombre de Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra o con Opción de Venta al ejemplo descrito; ya que en este tipo de contrato (Arrendamiento con Opción de Venta o Compra) estamos frente a un contrato mixto, el cual contiene un Contrato de Arrendamiento y un Contrato Preparatorio: Compromiso de Contratar y Contrato de Opción (opción de Compra-Venta). La finalidad económica del arrendamiento es la de transmitir el uso del bien durante un determinado tiempo y por una determinada renta, y aparte se le está otorgando la opción de compra o una opción de venta o puede ser también ambas, una opción recíproca respecto de un Contrato Definitivo de Compra-Venta al que le serán aplicables todas las reglas del Arrendamiento. En un contrato de Opción de Compra, el resultado no tiene por qué ser necesariamente la transmisión de la propiedad del bien, porque dicha transmisión solamente se daría si el Optante (aquel al que se le ha concedido la opción ya sea de compra o de venta) ejercita su opción respecto de aquel contrato definitivo de compra-venta; ello quiere decir que si el Optante decide no ejecutar la compra o la venta simplemente esta última relación patrimonial no se realizará, puesto que el Contrato de Opción confiere a la otra parte la opción de que a su solo arbitrio decida celebrar el contrato definitivo. En este caso el contrato de Arrendamiento es independiente del contrato de opción de compra-venta. Así si se ejercita la opción en el plazo de Ley, y celebrado el contrato, en ese momento (y solo cumplida esta condición) el comprador se convertirá en propietario del bien por el imperio del artículo 949 del Código Civil (“la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”), siendo el efecto legal inmediato, la aplicación de las reglas de la compra-venta. Por tanto descartamos este nombre de contrato para nuestro ejemplo.
Análisis de las peculiaridades del Contrato de Arrendamiento-Venta
1.       Es un contrato nominado (también se le conoce como Alquiler-Venta) y  muy usado. Comparte rasgos característicos tanto de la compraventa como del arrendamiento.
2.       En palabras del Dr. Mario Castillo Freyre las partes contratantes adoptarán los respectivos nombres de arrendador-vendedor quien se obliga a entregar un bien a otra, a quien se le da el nombre de arrendatario-comprador. Ahora la peculiaridad es que el arrendatario-comprador podrá usar y disfrutar del bien materia de contrato pagando una contraprestación mensual a su contraparte, monto determinado en dinero.
3.       Otra peculiaridad del monto determinado en dinero, es que este adquiere simultáneamente la calidad de renta y pago parcial del precio de compraventa. Al término del pago de la última cuota pactada en el mismo contrato el arrendador-vendedor está obligado a transferir la propiedad del bien.
4.       Respecto a su normatividad aplicable, se considera que le son aplicables todos los artículos del Código Civil referidos al arrendamiento (1666 al 1676), claro con la salvedad del artículo 1677 porque este trata del arrendamiento financiero. Lógicamente también le son aplicables los artículos del Capítulo de las obligaciones del arrendador (1678 al 1680); al igual que las normas referidas a las obligaciones del arrendatario (1681 al 1686).
5.       Otra característica se encuentra en la no aplicabilidad de los artículos referidos a la duración del arrendamiento, porque el arrendamiento-venta es un contrato que se celebra a plazo determinado, con un tiempo inicial y un tiempo final. Esto se debe a que en el arrendamiento-venta se pacta un precio para dicha compraventa, el que resulta ser la suma de todas las mensualidades que pague el arrendatario-comprador.
6.       No resulta aplicable el artículo 1688 (…El plazo del arrendamiento de duración determinada no puede exceder de diez años…), artículo que busca proteger el derecho del arrendador e impedir que se desnaturalice el contrato por el arrendatario (típica acción de prescripción adquisitiva para lograr obtener la propiedad del bien). En este contrato no se presenta la ratio legis en la medida que lo que se persigue es que al final del pago de todas las mensualidades convenidas el arrendatario adquiera la propiedad del bien.
7.       No resultan aplicables los artículos del Código Civil 1690 (“el arrendamiento de duración indeterminada se reputa por meses u otro período, según se pague la renta”) y 1691 (“el arrendamiento puede ser celebrado por periodos forzosos y períodos voluntarios, pudiendo ser éstos en favor de una o ambas partes.”).
8.       Se le pueden aplicar el sub-contrato de subarrendamiento (artículos 1692 a 1695), dado que ello no significaría cambio alguno en la posición contractual del arrendatario.
Comprendiendo la mezcla de normas (normas aplicables al arrendamiento y a la compraventa) que le son aplicables al contrato de arrendamiento-venta entraremos a analizar cuáles serían los motivos razonables tanto ante la legislación vigente como ante el sentido del contrato, es decir, encontrando el sentido dado por la interpretación del acto jurídico aplicables a este tipo de contrato:
Analizaremos primero los incisos del artículo 1697 acerca de las causales de resolución:
1.       El inciso primero de este artículo trata de la causal de falta de pago considerando que se podría resolver el contrato si el arrendatario no hubiese pagado la renta del mes anterior y se venciere otro mes y además quince días; por otro lado que si la renta se hubiese pactado por períodos mayores, bastaría con el vencimiento de un solo período y quince días más. Tratando también el caso si es que se hubiese convenido períodos menores a un mes, donde se podría resolver el contrato ante el vencimiento de tres períodos.
2.       El inciso segundo trata de que en base a los casos previstos en el inciso 1, si fuese el caso que el arrendatario hubiere esperado que una sentencia judicial le ordene el pago completo o una parte de la deuda, y se venciera con exceso de quince días el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada.
3.       El inciso tercero trata del destino o uso para el cual el arrendador ha dado en uso el bien materia del contrato al arrendatario, facultando a este primero resolver el contrato si es que el arrendatario diera un uso distinto al concedido expresa o tácitamente, o permitiese algún acto contrario al orden público o a las buenas costumbres.
4.       El inciso cuarto consiente resolver el contrato si es que el arrendatario sin consentimiento subarrienda el bien o cede el arrendamiento contra pacto expreso.
5.       Por último el inciso quinto consiente la resolución del contrato si es que el arrendador o arrendatario no cumplen cualquiera de las obligaciones fijadas por el contrato o las que la ley estableciese.
Respecto al artículo 1698, trata de la resolución del contrato por falta de pago de la renta especifica (para el contrato de arrendamiento); y aquí la resolución puede operar según lo pactado en el contrato. Pero no procederá si el bien tiene la condición de casa-habitación comprendidas en leyes especiales (ver legislación sobre el Impuesto a la Renta y su Reglamento para obtener el concepto de casa-habitación), si no se ha cumplido por lo menos dos mensualidades y quince días.
Estos artículos que dirigen el arrendamiento deben adecuarse al contrato de arrendamiento-venta, en ese sentido debemos de agregar normas de la compraventa:
1.       En procura de un análisis sistemático de nuestro código civil debemos incluir el artículo 1562 del Capítulo Quinto del Libro Fuentes de las Obligaciones del Código Civil titulado Obligaciones del Comprador, respecto a la Improcedencia de la Acción Resolutoria, donde se especifica que es posible convenir que el vendedor pierda el derecho a resolver el contrato si el comprador hubiese pagado determinada parte del precio, en cuyo caso el vendedor sólo podrá exigir el pago del saldo. Sin embargo de acuerdo al artículo IV del Título Preliminar del Código Civil se establecen que las normas que establecen excepciones o restringen derechos (como el artículo 1562) no deben ser aplicadas por analogía; por tanto el artículo 1562 para ser invocado tendría que constar en el propio contrato de arrendamiento-venta.
Este análisis hace discutible, en palabras del Dr. Mario Castillo Freyre, si ante el incumplimiento del pago de la última cuota el arrendador-vendedor estaría facultado para demandar el desalojo del bien, la resolución del contrato o, solamente, la ejecución de las cuotas impagas.

Para dar respuesta a la interrogante de este artículo centrémonos en el inciso tercero del artículo 1697 el cual trata del uso permitido para el arrendatario. Si leemos este artículo comprenderemos fácilmente que en un contrato simple de arrendamiento si el arrendador hubiere establecido expresa o tácitamente un uso determinado del bien al arrendatario y este lo incumpliese estaría facultado a resolver el contrato. Sin embargo como advertimos anteriormente, en nuestro ejemplo, por la peculiaridad del fin del contrato y a pesar de que el documento escrito tuviese por nombre “Contrato de Arrendamiento” no podríamos tomar esta decisión tan fácilmente.
Ello porque como ya se ha mencionado el fin económico de dicho contrato no sería el uso del bien sino la adquisición de la propiedad, por cuanto se ha establecido además un plazo determinado, un número de cuotas que representarían además el precio del inmueble materia del contrato. Por cuanto, se ha establecido además que al final del pago de todas las cuotas el arrendador-vendedor estará obligado a transferir la propiedad.
Es más el artículo 1583 establece que “en la compra-venta puede pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él, aunque el bien haya sido entregado al comprador, quien asume el riesgo de su pérdida o deterioro desde el momento de la entrega. El comprador adquiere automáticamente el derecho a la propiedad del bien con el pago del importe del precio convenido”; de ello se comprende que al recibir el predio el arrendatario-comprador está asumiendo la pérdida o deterioro del bien; por ende si el arrendatario ya está asumiendo un riesgo respecto al estado del bien que empieza a ocupar, lo que origina que no le reclame nada al arrendador por algún deterioro, ¿cuál sería el sentido jurídico y de lógica de que se le imponga condiciones sobre su uso? En nuestra opinión ninguno.
El fin económico del contrato como facilitador del tráfico comercial es otorgar mecanismos a las partes para que regulen sus propias relaciones, y cuando exista alguna discrepancia en las posiciones que no puedan superar las partes por sí solas, lo más próximo es que un juez resuelva la discrepancia. Para que el juez resuelva esta disputa está obligado a respetar en primera fase las clausulas que ambas partes han suscrito y por ende a interpretarlas ante alguna ambigüedad. Y el mecanismo que utilizará el juez será la interpretación del acto jurídico.
 La interpretación del acto jurídico busca establecer el contenido exacto de la manifestación de voluntad mediante la determinación de su sentido. La interpretación del acto jurídico es una interpretación estática, desde que el juez no tiene la posibilidad de modificar la voluntad de la parte o partes, según el caso; siendo su obligación la de respetar la manifestación de la voluntad, la cual precede necesariamente la interpretación del acto jurídico. El fin de la interpretación sea de la ley o del acto jurídico es siempre sacar a la luz el contenido jurídico. La voluntad del acto jurídico  es la propia gente, voluntad que el agente debe respetar. El objeto de la interpretación del acto jurídico es la manifestación de voluntad. La interpretación del acto jurídico es la técnica dirigida al conocimiento del contenido sentido y alcance del acto, o sea, su regulación establecida por el agente o agentes que la crean. Se trata de determinar el contenido de acto jurídico atribuyéndole su exacto que determine las obligaciones y derechos que de él se derivan. 
Conclusión:
En nuestro análisis el contrato bajo ejemplo determina como obligación del arrendador-vendedor: i) ceder el uso del bien al arrendatario-comprador sin más condiciones que exigir el pago oportuno de las cuotas pactadas; ii) tener las facultades para realizar esta transacción y sanear el predio previamente; iii) recibir el pago oportuno de manos del arrendatario-comprador y iv) transferir la propiedad al término del contrato y previo pago de todas las cuotas.
Por otro lado, el arrendatario-comprador tendrá las siguientes obligaciones: i) recibir el bien en uso y ocuparlo bajo las normas de la moral, buenas costumbres; y convivencia social; ii) no realizar actos de transferencia del bien hasta que haya adquirido de la manera pactada la propiedad del mismo; iii) pagar al arrendador-vendedor oportunamente las mensualidades convenidas en el contrato considerando el pago total como precio del bien y iv) ser responsable por la conservación y mantenimiento del bien; siendo quien responda por los daños causados al mismo en su perjuicio y frente a terceros.
Para quienes aún no se hayan convencido de este análisis propondré una última acotación, claro comparándola con un concepto similar de otra rama importante del derecho, el Derecho Tributario, que examina el aspecto impositivo de esta transacción económica.
En el INFORME N° 370-2002-SUNAT/K00000, el cual responde a una consulta de un contribuyente respecto al tratamiento tributario del Impuesto General a las Ventas e Impuesto a la Renta aplicable a las operaciones de arrendamiento-venta de bienes efectuados por empresas se concluye que:
1. El término "alquiler-venta" (o arrendamiento-venta, es lo mismo) hace  mención a los contratos regulados en el artículo 1585° del Código Civil. En tal sentido, cabe indicar que: El artículo 1585° del Código Civil señala que las disposiciones de los artículos 1583° y 1584° son aplicables a los contratos de arrendamiento en los que se convenga que, al final de los mismos, la propiedad del bien sea adquirida por el arrendatario por efecto del pago de la merced conductiva pactada.
De acuerdo con la exposición de motivos del Código Civil, este artículo tiene por finalidad aplicar el régimen de la compra-venta con reserva de propiedad al caso muy similar de los contratos de arrendamiento en los que se pacta que la propiedad del bien arrendado pase a ser de propiedad del arrendatario al finalizar el contrato y después de haber pagado determinado número de armadas de la merced conductiva pactada, que es lo que se llama el arrendamiento-venta. En realidad, la diferencia entre uno y otro contrato es muy sutil pues en ambos ocurre que el tenedor del bien llega a ser propietario de él después de pagar determinada cantidad en armadas periódicas.
Ahora bien, puesto que el artículo bajo comentario hace remisión expresa a los artículos 1583° y 1584° del Código Civil, se afirma que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento-venta, es la de una "compra-venta con reserva de propiedad", es decir, son ventas con reserva de propiedad, con suspensión de la transferencia de dominio hasta el completo pago de las cuotas del precio.
2. Como se mencionara anteriormente, la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento-venta es la de una compraventa con reserva de propiedad, a que se refiere el artículo 1583° del Código Civil.
Al respecto, el referido artículo 1583° dispone que en la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él, aunque el bien haya sido entregado al comprador, quien asume el riesgo de su pérdida o deterioro desde el momento de la entrega. Asimismo, se señala que el comprador adquiere automáticamente el derecho a la propiedad del bien con el pago del importe del precio convenido.
Conforme a la exposición de motivos, "este artículo recoge la institución de la compraventa con reserva de propiedad, precisándose que el riesgo de la pérdida del bien lo asume el comprador desde que el bien le es entregado, aún cuando por este acto no adquiera la propiedad de él.
Agrega que, la adquisición de la propiedad del bien por el comprador se produce automáticamente con el pago total del precio o una parte determinada de él, sin que se requiera una nueva declaración de voluntad. Existe duda en la doctrina respecto a si esta adquisición se produce con efecto retroactivo al momento de la tradición física o jurídica o solo a partir del pago de la última armada del precio. El Código opta por la segunda solución debido a razones prácticas, tales como los inconvenientes que traería la primera solución para efectos tributarios, adquisición de frutos por el vendedor, gravámenes constituidos por el vendedor, etc.
3. Teniendo en cuenta lo expresado en los párrafos precedentes, respecto a la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento-venta, puede afirmarse que dicho contrato tiene como finalidad facilitar la venta de bienes a favor de aquellos que, en principio, no estarían en situación de pagar "al contado", permitiendo atribuir la posesión y goce inmediato del bien al comprador, aún cuando queda en el vendedor la propiedad del bien. En este tipo de contratos, el comprador se obliga a pagar determinado número de cuotas, produciéndose la transferencia de la propiedad del bien a partir del pago de la última cuota del precio convenido.
Es decir, estamos frente a un verdadero contrato de compraventa, puesto que cuando se establecen las obligaciones de transferir la propiedad del bien y de pagar su precio en dinero, el contrato de compraventa queda celebrado incondicionalmente, aun cuando el efecto traslativo de propiedad que normalmente corresponde a la entrega en la compraventa quede condicionado al pago total del precio.
El resto del Informe trata exclusivamente sobre la manera operativa y jurídica de la obligación de pagar los impuestos mencionados, por recaer la acción bajo la hipótesis de incidencia tanto para personas jurídicas como también para las naturales, claro luego de cumplir con las salvedades de habitualidad y demás que podremos analizar en otro artículo más adelante; pero esperamos que este artículo sea de gran utilidad para resolver algunas dudas jurídicas cotidianas que se nos presentan a los profesionales del derecho y que somos responsables de la correcta asesoría a nuestros clientes y sobre todo de actuar con buena fe y en base a principios éticos de la profesión. Por supuesto que los comentarios y críticas son bienvenidas. Hasta otra oportunidad.

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